强烈建议收藏！离婚房产分割怎么分，你知道吗？

随着近几年国内离婚率的增高，如何分割房产是很多夫妻在离婚时面临的大问题。是婚前购房还是婚后购房，是夫妻购买还是父母购买等等都直接影响离婚后的房屋归属。夫妻离婚时房产分割的相关法律实务问题，笔者在该篇文章中进行梳理解析。一、协商一致按照法律规定，离婚时夫妻能够分割的房子仅限于夫妻共同的房产。因此，属于夫妻一方个人的房产、夫妻之外的其他人的房产、有他人产权的共有房产均不属于离婚时分割的房子。离婚时的协商一致主要有以下两种情形：一是去民政局登记离婚时的协商一致；二是去法院诉讼离婚调解时的协商一致。两种情形的协商一致都是合法有效的，但需要注意的是只有变更登记过户才是取得房屋产权。二、房产证上只要有名字，就一定有权分房子作为不动产，需先看不动产的登记情况。只要房产证上有名字，无论房屋是婚前取得还是婚后取得，也不管谁出资的，之前是另一方的个人财产还是其他人的财产，房产证上只要有名字，就一定有权分。其余的就是如何分割的问题，一种是按登记份额分，另一种方式是按共同共有分。除此以外，以下两种特殊情况需注意：1.房产证上有夫妻之外的其他人的名字。若房产证上有夫妻任何一方的名字，是有权利分割此房屋，但只是不在离婚案件中处理。此时，因为涉及到夫妻之外的其他人的权益，各当事人可自行协商，或另行提起析产之诉分割该房屋。2.房产证上的其他人为夫妻生育的未成年子女。此时，法院重点审查的是夫妻双方的真实意思：如果是赠与未成年子女，则该房屋为未成年子女的财产，离婚时不能分割；如果没有明确表明赠予未成年子女，也属于夫妻共同财产，离婚时将该房屋作为夫妻共同财产处理，可以分割。三、无产权证，等有了产权证再处理离婚没有产权证的房产大致可以分为以下几种情形：其一，根本不会有产证的，例如承租公房、宅基地房屋、小产权房屋、违章建筑等。1.没有买下产权的承租公房，在离婚时，法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。2.宅基地房屋，法院通常以不予处理为主。原因主要是：宅基地房屋是家庭财产并非夫妻共同财产；宅基地房屋是没有产权证的房屋；离婚后一方因户籍的迁移丧失村民待遇的。其中也存在小概率处理的情况，若法院判决房屋归一方所有，则需其支付一定的折价款补偿给另一方。3.小产权房，法院在处理的过程中，要么参照没有买下产权的承租公房，判决使用权的归属，不涉及房屋的所有权；要么不予处理。4.违章建筑。违章建筑为非法财产，法院不予处理。其二，可以取得产权证，但离婚时尚未取得的。例如期房、限制转让期间的拆迁安置房、已交房但产权证还没有办妥的房屋等。这种情况下，夫妻双方可以协商分割。双方不能协商一致的情况下，法院只会判决该房屋归哪一方使用，并不判决所有权。当事人取得房产证后，可另行向法院起诉主张所有权。四、婚前购房，房产证上仅写出资方一人名字特别提示：法律上婚前婚后是以“登记结婚”日期为界的，不是以举办婚礼的日期、共同生活的日期为界的。一方婚前出资购买的房屋（包括其父母出资购买的情形），只登记了出资人一个人的名字的，该房屋是其个人财产。离婚时，另一方无权要求分割。此外，存在一种特殊情况：婚前购买的房屋由一方支付首付，婚后又用夫妻共同财产还贷，虽然不改变该房屋是个人财产的性质。但婚后夫妻共同还贷及房屋的财产增值部分属于共同财产，离婚时可请求分割这一部分。五、婚前购房，房产证上写另一方名字婚前，男方（或男方父母）出资购房写女方一人名字，或者女方（或女方父母）出资购房写男方一人名字，此时应根据实际情况，具体问题具体分析，判断属于个人财产还是共同财产。一般情况下，会视为以结婚为目的的赠与，按照男女双方共同共有财产处理。但是，如果有证据证明出资方明确表示归登记一方个人所有的，则按登记方个人财产处理。六、婚前双方出资，只写一方名字婚前，双方共同出资买房，只写夫妻一方名字的，要根据是否在双方同居生活期间购房进行判断。其一，双方在同居生活期间购房，按一般共有财产处理。其二，双方在非同居生活期间购房，视具体情况而定，会存在共有财产、借款、赠与等多种可能。婚前，双方父母均出资，只写夫妻一方名字，为夫妻共同财产。如无相反证据，则父母的出资应认定为对自己子女的赠与。七、婚后购房，写一方名字这种情况比较复杂，通常包括以下几种情形：1.婚后用夫妻共同财产购买的房屋，即便只写了夫妻一方的名字，也仍是夫妻共同财产。2.婚后一方用个人财产购买的房屋，只写自己的名字，属于一方的个人财产。但若一方只支付了首付款，则房款尚未偿还部分及房屋增值部分应认定为夫妻共同财产。3.婚后一方用个人财产购买的房屋，写另一方的名字，算婚内赠与，属于另一方的个人财产。4.婚后一方父母出资购买的房屋，写其子女一个人名字的，有协议约定的，按照约定；没有约定或约定不明的，则推定为对夫妻双方的赠与。5.婚后一方父母出资购买的房屋，写另一方子女名字的，算夫妻共同财产。但协议明确约定赠与夫妻某一方的除外。6.婚后双方父母出资购买的房屋，写夫妻一方名字的，算夫妻共同财产。但当事人另有约定的除外。7.一方婚后继承或受赠的房屋，尽管只写了一方的名字，但仍属于夫妻共同财产。8.一方婚后继承或受赠的房屋，遗嘱或赠与合同中写明只归一方个人所有的，则属于一方的个人财产。9.夫妻一方婚前承租的公房，婚后以共同财产购买，取得产权的，即使只写了一方或者另一方的名字，该房屋也属于夫妻共同财产。10.婚后所得的拆迁房，要依据被拆迁房屋的性质是个人财产还是夫妻共同财产进行判断。一般而言拆迁不改变房屋的财产性质，若被拆迁房屋与动拆迁取得房屋产权登记不一致，则另当别论。八、法院如何处理？1.双方协议一致的，按双方协议内容处理。2.双方都要房子的，竞价，价高者得。3.一方要房，一方不要房的，拿房的一方给另一方折价款。4.双方都不要房子的，根据当事人的申请拍卖、变卖房屋，分售房款。[本文图片均来自网络，如有侵权请联系删除]律师简介周佳嘉周佳嘉律师，毕业于中国政法大学，具有中国政法大学研究生院国际教育协会（AIE)法律顾问师资格。周佳嘉律师擅长处理复杂的法律纠纷案件，曾处理多起银行借款合同、保证合同纠纷，并在公司日常及专项法律服务方面积累了丰富的法律经验，具有较强的梳理公司业务运营文件、发现和防范公司业务操作流程中的法律风险点、协助公司解决突发法律事件的能力。